Die Immobilienbranche bewegt Billionen, aber sie arbeitet oft, als wäre 2005 nie zu Ende gegangen. Excel-Listen, manuelle Übergaben, Daten in Ordnern, Zuständigkeiten in Köpfen. Gleichzeitig klebt überall das Etikett „KI“. Jeder Anbieter schreibt es aufs Deck, jede Präsentation beginnt damit. Nur: KI ist kein Zauberstab. Wer keine saubere Datenbasis hat, bekommt keine sauberen Antworten. Und wer schlechte Daten in ein System kippt, bekommt schlechte Entscheidungen zurück. In der Branche heißt das brutal ehrlich: Shit in, shit out.
Genau an dieser Sollbruchstelle setzt Perry Poetis an. Founder und CEO von CENTARIA. Ein Startup, das nicht versucht, der Immobilienwelt noch eine weitere Verwaltungssoftware zu verkaufen, sondern eine neue Logik: Erst Prozesse und Daten in Ordnung bringen, dann KI als Hebel nutzen. Nicht als Chatbot-Spielerei, sondern als Werkzeug, das Portfolios analysiert, Risiken sichtbar macht, Kosten senkt und Eigentümern Kontrolle zurückgibt.
Perry kommt nicht aus der klassischen Immobilienblase. Er kommt aus Finance und M&A. Zehn Jahre Erfahrung, zuletzt in einer Boutique, in der Due-Diligence-Prozesse eigentlich Standard sein sollten. In der Praxis wurden sie oft zu Digitalisierungsprojekten. Zahlen lagen nicht vor, Daten waren fragmentiert, Reportings mussten gebaut werden, damit Management und Investoren überhaupt ein Bild bekamen. Der Punkt ist nicht, dass Unternehmen keine Kennzahlen wollen. Der Punkt ist, dass sie sie nicht strukturiert haben.
Als Perry dann in Richtung Immobilien schaute, wurde aus „schlecht“ schnell „noch schlimmer“. Hausverwaltungen, Eigentümerstrukturen, kleine Portfolios, große Portfolios. Überall dieselbe Grundkrankheit: Daten sind nicht da, nicht sauber, nicht verbunden. Und wenn sie nicht verbunden sind, kann KI nicht arbeiten. Sie halluziniert. Sie rät. Sie produziert Scheinpräzision. Genau das ist gefährlich, wenn es um Vermögen, Instandhaltung, Rücklagen und Mieterträge geht.
CENTARIA verkauft deshalb nicht nur Software. CENTARIA verkauft Begleitung. Das ist der eigentliche Angriff auf den Status quo. Denn viele PropTech-Lösungen tun so, als wäre Implementierung ein Klick. In Wahrheit ist Implementierung ein Projekt. Prozesse müssen verstanden werden. Daten müssen übertragen werden. Quellen müssen definiert werden. Und erst dann kann man KI wirklich auf Spur bringen.
Perry beschreibt es als eine Art Doppelbewegung. Die Software ist das Grundgerüst. Aber der Kunde wird nicht allein gelassen. CENTARIA übernimmt auf Wunsch den Datentransfer, objektbasiert, bis hinein in Details wie Zählernummern. Nicht, weil das sexy ist, sondern weil es die Voraussetzung ist. Wer die Daten nicht in das System bekommt, bekommt auch keinen Nutzen aus dem System. Das ist die Realität in einer Branche, in der Zeit knapp ist, Personal knapp ist und der Wille zur Veränderung oft erst dann entsteht, wenn es weh tut.
Was bringt das konkret? Für Eigentümer vor allem Transparenz und Steuerbarkeit. Ein KPI-Dashboard, responsiv, mobil, schnell. Sind die Mieten eingegangen. Gibt es Abweichungen zum Vertrag. Wo entstehen Lücken. Welche Kosten laufen aus dem Ruder. Welche Rückstellungen müssten gebildet werden. Welche Instandhaltung ist absehbar. Predictive Maintenance als Prinzip, nicht als Buzzword. Nicht erst reagieren, wenn die Heizung kaputt ist und 50.000 Euro auf dem Tisch liegen, sondern vorher wissen, was kommt.
Für Verwaltungen bedeutet es etwas anderes: Superkräfte. Automatisierung dort, wo heute Arbeitszeit verbrennt. Verträge auslesen. Rechnungen auslesen. Informationen strukturieren. Dokumente in Daten verwandeln. Und damit ein Schritt, der für viele unbequem ist: Die Verwaltung wird weniger „Verwalter“ und mehr „Manager“. Genau das ist die eigentliche Disruption. Nicht die Abschaffung des Menschen, sondern die Verschiebung der Rolle. Rechtliche Verantwortung bleibt. Koordination bleibt. Aber die Frage lautet: Braucht es dafür fünf Leute oder einen, der mit KI und sauberen Prozessen arbeitet.
Perry trennt dabei sauber zwischen Interessen. Der Verwalter verwaltet. Der Eigentümer will Potenziale. Rendite, Kosten, Planbarkeit. CENTARIA versucht, beide näher zusammenzubringen, mit einer Plattformlogik: Transparenz für beide Seiten, weniger Informationsasymmetrie, weniger Blindflug. Ein Beispiel aus der Praxis zeigt, wie banal und wie teuer Intransparenz sein kann: Über Jahre wurden Mieten zu niedrig eingezogen, weil Beträge nicht sauber gegen Verträge gespiegelt wurden. Erst im Zuge der Digitalisierung fiel es auf. Das ist kein Skandal, das ist Alltag. Und Alltag ist der größte Kostenblock.
Spannend wird es dort, wo die Software nicht nur die eigenen Daten ordnet, sondern sie anreichert. CENTARIA kombiniert Portfoliodaten mit Marktdaten, etwa regionalen Vergleichswerten. Dadurch entstehen Aussagen, die Eigentümer sonst nur mit viel Aufwand, vielen Quellen und oft mit Bauchgefühl treffen. Wo stehe ich in Bremen im Vergleich zum Markt. Wo verschenke ich Rendite. Wo ist Risiko. Wo ist Potenzial. Das ist der Moment, in dem KI nicht mehr wie ein Chatbot wirkt, sondern wie ein Analyseinstrument.
Und dann ist da noch der Teil, über den selten offen gesprochen wird: KI ist nicht „mal eben“. Perry erzählt, dass allein das Prompting, also die Leitplanken, Quellenregeln und Logik, die die KI zuverlässig machen, Monate gedauert hat. Am Ende standen dutzende Seiten an Prompt-Struktur. Das ist wichtig, weil es die Illusion zerstört, man könne sich das schnell selbst zusammenklicken. Wer in sensiblen Bereichen arbeitet, braucht Kontrolle. Und Kontrolle entsteht nicht durch Hoffnung, sondern durch harte Arbeit an Daten, Prozessen und Regeln.
Wo steht CENTARIA heute. Das Produkt ist nicht mehr Theorie. Ein MVP ist gebaut, erste zahlende Kunden sind da. Ein großer Schritt: 3.500 Objekte sind bereits live in der Software. Bootstrapped, kleines Team, viel Druck, viel Fokus. Der nächste Hebel ist klar: Wachstum, Personal, Vertrieb. Und perspektivisch Partner, die nicht nur Geld, sondern Branchenverständnis mitbringen. Angel-Investoren, die wissen, wie Immobilien wirklich funktionieren. Und die begreifen, dass die Branche nicht an „KI“ scheitert, sondern an der Bereitschaft, endlich die Grundlagen zu legen.
Die Pointe ist simpel und unbequem. KI wird die Immobilienbranche nicht retten. Sie wird sie entlarven. Sie zeigt, wer seine Daten im Griff hat und wer nicht. Wer Prozesse sauber baut und wer sich mit Rhetorik durchmogelt. Wer bereit ist, Verwaltung neu zu denken, und wer am Alten klebt, bis ein anderer den Markt übernimmt. In einer Welt, in der Eigentümer ihr Portfolio auf dem Handy sehen wollen, wird „Verwalten“ zur Mindestanforderung. Der neue Standard heißt Management.
Shownotes
Pericles Poetis (kurz Perry) kommt aus München und hat dort BWL studiert. Nach seinem Studium hat es ihn in die Finanzmetropole Frankfurt a.M. verschlagen, wo er in der M&A Beratung, zuletzt als Manager, tätig war. Dort war er auf die Digitalisierung von Unternehmen spezialisiert.
Durch eigene Erfahrungen sowie den engen Austausch mit Freunden und Geschäftspartnern wurde ihm schnell klar: Die Immobilienbranche, gerade in Deutschland, ist noch immer zu wenig digitalisiert, vor allem im Hinblick auf KI.
Die Lösung: CENTARIA.
Mit genau diesem Problem vor Augen hat Perry CENTARIA im Januar 2025 gegründet und seine Ideen gemeinsam mit Dr. Dennis Drude in einer Software umgesetzt, mit der jedes Immobilienportfolio digital, übersichtlich und zukunftsfähig wird.
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